Il primo limite all’agire dell’amministratore è dato dal conferimento di un mandato limitato alle parti ed agli impianti comuni. 

L’articolo 1117 c.c. individua le parti dell’edificio che si presumono di proprietà comune dividendoli in tre categorie, a seconda della funzione svolta: 

• beni comuni necessari; 
• beni comuni di pertinenza;
• beni comuni accessori. 

L’elenco fornito nell’articolo 1117 c.c non è tassativo né inderogabile, perché per individuare i beni comuni bisogna fare riferimento agli originali contratti di alienazione ed al regolamento di condominio contrattuale eventualmente richiamato, infatti serve un patto esplicito affinché un bene possa considerarsi di proprietà di un singolo condomino. Comunque durante la vita del condominio le parti comuni possono variare sia nella consistenza (a causa di trasformazioni) che nella titolarità ad esempio vendita dell’appartamento occupato dal portiere dopo che il servizio è stato eliminato.

Per quanto riguarda il regolamento condominiale, la legge interna del condominio che riveste un’importanza fondamentale, perché i comproprietari devono agire in base alle disposizioni in esso contenute che possono essere di due tipi: 

• disposizioni di esecuzione delle norme del codice civile;
• norme di disciplina interna, che non possono essere contrarie ad alcuni articoli del c.c. e ad articoli delle disposizioni attuative del c.c. .

Ci si può trovare nelle seguenti situazioni:

• regolamento assembleare, approvato a maggioranza dall’assemblea condominiale; 
• regolamento contrattuale, che può essere inserito nel contratto di compravendita ma comunque né deve essere espressamente richiamato. 

Il regolamento assembleare deve essere approvato dall’assemblea condominiale con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino la metà del valore dell’edificio e non deve contenere norme per divieti di destinazione, esoneri di spesa, speciali vantaggi a favore di alcuni condomini.

Il regolamento contrattuale può contenere disposizioni relative a riserve di diritti esclusivi di proprietà su determinate parti dell’immobile e queste disposizioni, accettate dagli acquirenti, assumono il carattere di convenzioni.